Défiscalisation,Patrimoine

SARL de Famille + LMNP : optimisation 2026

Publié le par Olivier JANIN

📌 En bref

Le montage LMNP via SARL de Famille combine deux régimes fiscaux puissants : article 35 bis CGI (LMNP, régime BIC avec amortissement) et article 239 bis AA CGI (option SARL Famille à l’IR). Couplé au démembrement des parts sociales, il permet d’optimiser la transmission patrimoniale avec une économie de droits de succession atteignant 110 000 à 135 000 € sur un investissement d’1 M€. Master Conseil accompagne ce montage depuis 2011 (Carte T&G CCIMP).

Qu’est-ce qu’une SARL de Famille ?

La SARL de Famille est une Société à Responsabilité Limitée constituée entre membres d’une même famille (parents, enfants, frères et sœurs, conjoint, partenaire PACS) qui exerce une activité commerciale.

Cadre légal :
– Article 239 bis AA du CGI — option pour le régime fiscal des sociétés de personnes (IR au lieu de IS)
– Article 8 du CGI — régime fiscal des sociétés de personnes
– Article 1844 du Code civil — règles générales sociétés (avec dérogations possibles)

Conditions pour bénéficier du régime SARL Famille

✅ Conditions remplies

  • Tous les associés sont liés par le sang ou l’alliance (parents, enfants, frères, sœurs, conjoint, partenaire PACS)
  • L’objet social est une activité commerciale, artisanale, agricole ou libérale (la location meublée est commerciale)
  • Option pour l’IR prise dans les statuts (ou par décision unanime des associés)

⚠️ Points de vigilance

  • Divorce → perte du régime si ex-conjoint reste associé
  • Décès d’un frère ou sœur → idem
  • Cession à un tiers non familial → fin du régime
  • Sortie du régime IR → assujettissement à l’IS

Qu’est-ce que le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) ?

Le statut LMNP (article 35 bis CGI) s’applique à toute personne physique qui investit dans un logement meublé destiné à la location, sous conditions :

📜 Conditions LMNP (article 35 bis CGI)

  • Recettes locatives annuelles < 23 000 € OU inférieures aux autres revenus du foyer fiscal
  • Logement meublé selon les critères du décret du 31 juillet 2015
  • Bail de location meublée (résidentielle, étudiante, tourisme, EHPAD)
  • Imposition au régime BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux)

Avantages fiscaux LMNP :
– Amortissement comptable du bien (1/30 par an typiquement)
– Récupération de la TVA sur l’acquisition si résidence de services
– Réserve d’amortissement illimitée dans le temps
– ~30 ans sans impôt sur les revenus locatifs (avec emprunt)

Pourquoi combiner SARL Famille + LMNP ?

C’est la combinaison gagnante pour structurer un patrimoine immobilier locatif avec optimisation simultanée de :

🏗

Structuration

Détention immobilière en société (vs en direct)

📉

Fiscalité revenus

~30 ans sans impôt sur les loyers (BIC + amortissement)

🎁

Transmission

Démembrement parts → économie 110-135 k€ DMTG

👨‍👩‍👧

Protection familiale

Cadre familial sécurisé (statuts personnalisables)

Le schéma d’optimisation transmission par démembrement de parts

C’est le cœur de la stratégie : démembrer les parts de la SARL Famille en donnant la nue-propriété aux enfants et en conservant l’usufruit par les parents.

Schéma transmission SARL Famille + démembrement de parts

TEMPS 1

Parents créent une SARL Famille

  • Capital social faible (5 000 €)
  • Apport en compte courant d’associé
  • Acquisition d’1 M€ d’immobilier locatif meublé

TEMPS 2

Démembrement des parts

  • Nue-propriété donnée aux enfants
  • Usufruit conservé par les parents
  • Coût démembrement quasi nul (situation nette SARL proche de zéro)

TEMPS 3

Décès des parents

  • Pleine propriété sans droits complémentaires aux enfants
  • Reste à imposer : compte courant d’associé uniquement
  • Économie DMTG : 110-135 k€

🎯 Du vivant : les parents perçoivent les revenus (usufruit). Au décès : les enfants récupèrent la pleine propriété sans droits supplémentaires.

Source : Consultim Premium — Fiche La SARL de Famille

Cas concret : Famille Dupont, transmission optimisée d’1 M€

🔒 Cas anonymisé — Sources : Consultim + doctrine MC

Hypothèses

Profil famille Dupont

  • Couple, 50 ans, 2 enfants majeurs
  • Capacité d’investissement : 1 000 000 € (avec emprunt)
  • Objectif : transmettre le patrimoine immobilier aux enfants avec droits minimum
  • TMI : 30 %

Scénario 1 — Transmission sans SARL Famille (référence)

❌ Sans SARL Famille

  • Investissement direct 1 000 000 €
  • Au décès des parents : transmission de 1 000 000 € aux enfants
  • Abattement parent-enfant : 100 000 € × 2 parents × 2 enfants = 400 000 €
  • Reste imposable : 600 000 €
  • Droits de succession à payer : ≈ 200 000 € (taux moyen 20 %)

Scénario 2 — Transmission via SARL Famille + démembrement (sans emprunt)

✅ Avec SARL Famille + démembrement (sans emprunt, 15 ans)

  • SARL Famille créée (capital 5 000 €)
  • Apport CCA des parents : 1 000 000 €
  • Acquisition 1 000 000 € d’immobilier meublé géré (LMNP)
  • Démembrement parts → enfants en NP, parents en US
  • Sur 15 ans : trésorerie cumulée SARL = 547 741 € (rembourse CCA progressivement)
  • Au décès des parents : transmission de (1 000 000 – 547 741) = 452 259 € en CCA
  • Droits de succession : 452 259 × 20 % ≈ 90 452 €

💰 Économie réalisée : 200 000 – 90 452 = ≈ 110 000 €

Scénario 3 — Transmission via SARL Famille avec emprunt (20 ans)

✅ Avec SARL Famille + démembrement (avec emprunt, 20 ans)

  • SARL Famille créée (capital 5 000 €)
  • Acquisition 1 000 000 € à crédit (effort d’épargne moyen 1 361 €/mois)
  • Démembrement parts → enfants en NP, parents en US
  • Sur 20 ans : CCA reste à 326 695 € (différence revenus – charges)
  • Au décès : transmission de 326 695 € en CCA uniquement
  • Droits de succession : 326 695 × 20 % ≈ 65 339 €

💰 Économie réalisée : 200 000 – 65 339 = ≈ 135 000 €

Rédaction des statuts SARL Famille : 7 points critiques

C’est le moment où tout se joue. Une mauvaise rédaction des statuts peut faire perdre tous les avantages.

  1. ①
    Liberté de rédaction (dérogation art. 1844 Code civil) — utilisez cette liberté pour personnaliser les statuts
  2. ②
    Objet social : « Location meublée » EXCLUSIVEMENT (pas de location nue, pas d’activité commerciale annexe)
  3. ③
    Option article 239 bis AA CGI mentionnée explicitement dans les statuts
  4. ④
    Gérance : vigilance sur le gérant majoritaire (assujettissement RSI). Possibilité de désigner un gérant minoritaire pour éviter ce statut.
  5. ⑤
    Reprise des engagements : préciser les lots et noms des personnes ayant pris les engagements pré-création
  6. ⑥
    TVA : prévoir la renonciation à la franchise en base (pour récupérer la TVA si résidence de services)
  7. ⑦
    Date de clôture au 31/12 (obligatoire pour l’option IR)

Avantages et inconvénients du montage

✅ Avantages

  • Transmission optimisée (économie 110-135 k€)
  • Régime BIC + amortissement = ~30 ans sans IR sur loyers
  • Récupération TVA (résidence services)
  • Cadre familial sécurisé
  • Protection sociale gérant (cotisations RSI = trimestres acquis)
  • Statuts personnalisables

⚠️ Inconvénients

  • Cotisations RSI obligatoires (gérant majoritaire)
  • Distribution conditionnée au résultat
  • Coût juridique (création + comptable annuel)
  • Risque perte régime IR (divorce, décès associé hors famille)
  • Acquisition à crédit = effort d’épargne mensuel
  • Liquidité limitée (parts SARL pas cotées)

Pourquoi choisir Master Conseil pour ce montage ?

Master Conseil accompagne ce montage depuis 2011 :

  • 🏠 Carte T&G CCIMP : CPI13102018000035362 (transactions immobilières + gestion, loi Hoguet)
  • 📜 CIF ANACOFI : E002561 + ORIAS 11 061 742
  • 🤝 Partenaire historique : Consultim Premium (montage SARL Famille)
  • 💼 Réseau : notaires + avocats fiscalistes + experts-comptables référents
  • 📊 Bilan patrimonial gratuit : 1h30 sans engagement
  • 👥 +1 000 personnes accompagnées depuis 2011

Optimisez la transmission de votre patrimoine

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CIF ANACOFI E002561 · ORIAS 11 061 742 · Carte T&G CCIMP · 97 avis Google ★ 4,8/5

FAQ — 7 questions

1. Quelle est la différence entre SARL Famille et SCI ?

La SCI (Société Civile Immobilière) est dédiée à la location nue (revenus fonciers, fiscalité lourde). La SARL Famille est dédiée à la location meublée (régime BIC + amortissement). Pour structurer un patrimoine locatif meublé en famille, la SARL Famille est généralement plus efficace fiscalement.

2. Que se passe-t-il si on divorce après création de la SARL Famille ?

Si après divorce l’ex-conjoint reste associé, la SARL perd le bénéfice de l’option 239 bis AA et bascule à l’impôt sur les sociétés (IS). C’est une perte d’avantage fiscal significative. Solution : prévoir une clause d’agrément imposant le rachat des parts de l’ex-conjoint par les autres associés.

3. À partir de quel montant le montage SARL Famille + LMNP devient-il pertinent ?

Le seuil de pertinence se situe généralement autour de 300 000 € d’investissement immobilier. En dessous, les coûts juridico-comptables (création SARL ~2-3 k€, comptable annuel ~1,5-2 k€) sont trop élevés par rapport aux gains. Au-delà de 500 k€, le montage devient quasi systématiquement rentable.

4. Peut-on vendre l’immobilier détenu par la SARL Famille ?

Oui, mais avec une fiscalité particulière. La plus-value sur la vente est imposée selon le régime des plus-values immobilières des particuliers (avec abattement pour durée de détention : 30 ans = exonération totale d’IR, 22 ans = exonération PS). C’est plus favorable que le régime des plus-values professionnelles BIC qui s’appliquerait en cas de LMP.

5. Quel coût pour créer une SARL Famille ?

Le coût de création se situe entre 1 500 et 3 000 € (selon complexité statuts et accompagnement avocat). Coût récurrent comptable : 1 500 à 2 500 €/an (TVA + déclaration BIC + bilan). Le démembrement de parts coûte ~1 500-2 500 € (acte notarié). Master Conseil oriente vers son réseau de notaires et avocats partenaires.

6. La SARL Famille peut-elle faire de la location courte durée (Airbnb) ?

Oui, la SARL Famille peut exercer de la location meublée touristique (Airbnb, locations saisonnières), à condition que l’objet social soit « location meublée » sans restriction et que les obligations locales soient respectées (déclaration mairie, n° de SIRET, autorisation changement d’usage dans certaines villes comme Paris ou Bordeaux).

7. Quel est le rôle du compte courant d’associé dans le montage ?

Le compte courant d’associé (CCA) permet aux parents d’apporter l’argent à la SARL sans augmenter le capital social. Avantage : la valeur des parts reste faible, donc le coût du démembrement est minime. Le CCA est progressivement remboursé par la trésorerie de la SARL (revenus locatifs). C’est le mécanisme central de l’optimisation transmission.

Cross-sells

Stratégies complémentaires

Avertissement réglementaire — Le montage SARL de famille + LMNP est soumis à des conditions strictes (liens de parenté, activité, obligations comptables) ; le régime fiscal dépend de votre situation. Les informations de cet article sont fournies à titre pédagogique et ne constituent pas un conseil personnalisé. Toute opération fait l’objet d’une étude préalable adaptée à votre situation. Master Conseil — Conseiller en Investissements Financiers, CIF AMF n° E002561 · ORIAS n° 11 061 742. Sources : CGI art. 239 bis AA, art. 8 et 35 bis ; BOFiP-Impôts.