SARL Famille + LMNP : transmettre l'immobilier locatif en famille.
Jusqu'à 110 000 € d'économie de droits de succession sur 15 ans (1 M€ investi).
Art. 239 bis AA CGI · Imposition IR au lieu d'IS · Démembrement de parts sociales. Master Conseil conçoit le montage juridique avec ses experts notariaux et comptables, partenaire technique Consultim.
Qu'est-ce que la SARL Famille + LMNP ?
La SARL de Famille est une société à responsabilité limitée constituée entre membres d'une même famille, optant pour l'imposition à l'IR (art. 239 bis AA CGI) au lieu de l'IS. Son objet exclusif : la location meublée. Combinée au statut LMNP (seuil 77 700 € micro-BIC), elle permet l'amortissement du bien, la récupération de TVA, et un revenu locatif quasi non fiscalisé. Avec le démembrement de parts sociales, c'est l'outil de transmission immobilière le plus puissant.
Sources : Légifrance · Art. 239 bis AA CGI · Art. 8 CGI · Art. 35 bis CGI (LMNP) · BOFiP IS-CHAMP-20-20-10Et si vous transmettiez 1 M€ d'immobilier avec 110 K€ d'économie ?
Détention directe.
- Patrimoine transmis (immobilier)1 000 000 €
- Base taxable1 000 000 €
- Droits succession (20% moyens)200 000 €
- Pas d'amortissement / pas TVA récup.—
Optimisation maximale.
- Valeur parts transmises à 15 ans452 259 €
- Base taxable (CCA déduit)452 259 €
- Droits succession (20% moyens)90 452 €
- + Amortissement + récupération TVA✓
Quatre piliers d'optimisation, une seule structure.
La SARL Famille combinée au LMNP et au démembrement de parts est l'outil patrimonial le plus puissant pour transmettre l'immobilier locatif.
Démembrement de parts sociales, l'arme patrimoniale ultime.
L'investissement en location meublée via une SARL Famille à l'IR avec démembrement des parts sociales est l'outil le plus pertinent pour transmettre l'immobilier locatif. Tant que la situation nette de la société reste proche de zéro (via le compte courant d'associé), la valeur des parts démembrées est faible et la transmission se fait quasi sans droits de donation.
Avantage vs démembrement direct du bien : l'amortissement et la récupération de TVA sont conservés (démembrement sur les parts, pas sur les biens).
Le mécanisme en trois temps.
Source : formation interne Master Conseil — méthode utilisée sur plus de 25 ans de pratique. Cas d'usage validé par notre comité juridique et notarial.
Création de la SARL
Les parents créent la SARL Famille au capital de 5 000 €, optent pour l'IR via l'article 239 bis AA CGI dans les statuts, et apportent les fonds nécessaires en compte courant d'associé (CCA). La société acquiert ensuite le bien meublé géré.
Donation nue-propriété parts
Donation de la nue-propriété des parts sociales à 98% au profit des enfants. Les parents conservent l'usufruit — ils continuent à percevoir les loyers et gérer la société.
Remboursement du CCA
Les loyers perçus par la SARL remboursent progressivement le compte courant d'associé des parents. Cette récupération s'effectue sans fiscalité supplémentaire (pas de plus-value, pas de droits).
Économie potentielle sur 20 ans : −70% de droits de succession versus détention directe (voir comparatif ci-dessous).
Barème de démembrement — Article 669 CGI.
Valeur fiscale de l'usufruit et de la nue-propriété selon l'âge de l'usufruitier. Plus le donateur est jeune, plus la valeur transmise (nue-propriété) est faible — et plus les droits de donation sont réduits.
| Âge de l'usufruitier | Valeur usufruit | Valeur nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| Moins de 31 ans | 80 % | 20 % |
| Moins de 41 ans | 70 % | 30 % |
| Moins de 51 ans | 60 % | 40 % |
| Moins de 61 ans | 50 % | 50 % |
| Moins de 71 ans | 40 % | 60 % |
| Moins de 81 ans | 30 % | 70 % |
| Moins de 91 ans | 20 % | 80 % |
| 91 ans et plus | 10 % | 90 % |
Exemple : donateur de 65 ans → usufruit 40%, nue-propriété 60%. Sur un patrimoine de 1 M€, seulement 600 000 € entrent dans le calcul des droits de donation. Master Conseil optimise systématiquement le timing pour maximiser l'effet de levier transmissionnel.
Droits de succession : Avec ou Sans SARL Famille.
Exemple sur investissement de 300 000 € détenu en location meublée. Comparaison Master Conseil basée sur taux moyen droits succession ligne directe 20%.
Source : doctrine Master Conseil 2026 + Consultim Premium. Avantage fiscal lié à la conservation du démembrement et au respect des conditions de l'article 239 bis AA CGI. Exemple théorique — l'optimisation réelle dépend de votre situation patrimoniale, de votre TMI et de votre stratégie globale.
Huit erreurs fréquentes que nous corrigeons systématiquement.
La SARL Famille n'est pas un produit standard — c'est un cadre juridique sur-mesure. Notre comité juridique (notaire + expert-comptable + Consultim) sécurise vos statuts contre ces 8 pièges fréquents observés sur les montages mal conçus.
Oubli de l'option article 239 bis AA dans les statuts → perte du régime IR
Objet social trop large → déclassement fiscal possible (location nue requalifiée)
Choix d'un gérant inadapté → assujettissement SSI mal anticipé (charges sociales)
Date de clôture mal positionnée → arrêté comptable obligatoire au 31/12 oublié
Non-renonciation à la franchise en base TVA → perte du droit à déduction
Reprise des engagements imprécise → immeuble bloqué à l'enregistrement
Sous-évaluation du commissaire aux apports (~1 500 €) — coût caché à anticiper
Méconnaissance des événements qui font perdre le régime (divorce, décès non anticipé)
Trois types d'apports, trois fiscalités.
Selon votre situation (épargne disponible, crédit en cours, fiscalité optimale recherchée), Master Conseil oriente l'apport vers la voie la plus adaptée.
Apport pur et simple
- Exonération droits fixes (375/500 €)
- Commissaire aux apports ~1 500 €
- CSI 0,10%
- Émoluments notaire
Apport à titre onéreux
- Droits fixes 375/500 €
- Commissaire ~1 500 €
- TPF 2,20% + taxe additionnelle 1,60% + 0,70%
- Taxe 5% du crédit (ou 0,70% si DAT < 5 ans)
Apport mixte
- Combine régime pur et titre onéreux
- Frais répartis selon proportion
- Solution sur-mesure courante
- Master Conseil structure le calcul fiscal optimal
4 expertises mobilisées pour votre SARL Famille.
Le montage SARL Famille + LMNP n'est pas un produit financier — c'est un cadre juridique sur-mesure. Master Conseil orchestre la création et le suivi avec une équipe d'experts spécialisés.
Création SARL : ≈ 3-4 semaines. Suivi annuel : assemblée générale + liasses fiscales + révision démembrement. Coût annuel comptable ≈ 1 200-1 800 €.
Trois leviers patrimoniaux puissants.
Revenu locatif quasi non fiscalisé
L'option pour l'IR (art. 239 bis AA CGI) + statut LMNP permet d'amortir le bien et le mobilier. Résultat : un revenu locatif net souvent négatif comptablement = 0 € d'impôt à payer pendant 10-15 ans.
Démembrement de parts sociales
Transmission progressive des parts en nue-propriété aux enfants. Tant que la situation nette de la société reste proche de zéro (CCA), la valeur transmise est faible et les droits de donation quasi nuls.
RSI + cotisation 3 trimestres
Le gérant majoritaire bénéficie de la protection sociale RSI (santé, retraite). Même avec une cotisation minimum, validation de 3 trimestres de retraite par an — utile pour compléter une carrière fragmentée.
SARL Famille : optimisation fiscale immédiate, transmission progressive optimale, protection sociale du dirigeant.
SARL Famille ou SCI : quel choix ?
SARL Famille = idéal pour le LOCATIF MEUBLÉ + transmission. SCI = idéal pour location NUE + gestion patrimoniale familiale simple.
Six points de vigilance maîtrisés par Master Conseil.
Option art. 239 bis AA inscrite directement dans les statuts
Objet exclusif : location meublée (vigilance lots financés)
Associés : vigilance sur lien familial et qualité
TVA : prévoir la renonciation à la franchise en base
Clôture comptable au 31/12 (arrêt comptable IR)
Gérance : impact RSI du gérant majoritaire (à anticiper)
⚠️ Événements pouvant remettre en cause le régime IR (art. 239 bis AA) : divorce, décès d'un frère/sœur, décès du propriétaire d'une EURL → bascule à l'IS. Master Conseil sécurise les statuts pour minimiser ces risques.
Tout ce qu'il faut savoir avant de souscrire.
La SARL de Famille est une société à responsabilité limitée constituée entre membres d'une même famille (parents, enfants, frères, sœurs, conjoints). Elle peut opter pour l'imposition à l'impôt sur le revenu (art. 239 bis AA CGI) au lieu de l'IS, avec un objet exclusivement dédié à la location meublée. Combinée au statut LMNP, elle permet l'amortissement du bien et la récupération de TVA.
Le démembrement des parts sociales (nue-propriété aux enfants / usufruit conservé par les parents) est l'outil le plus puissant pour transmettre. Tant que la situation nette de la société reste proche de zéro (compte courant d'associé), la valeur transmise est faible et les droits de donation quasi nuls. Avantage majeur vs démembrement direct : on conserve l'amortissement et la TVA.
Sur un investissement de 1 M€ sans emprunt, l'économie de droits de succession atteint environ 110 000 € sur 15 ans (doctrine Consultim validée MC). À crédit, environ 135 000 € sur 20 ans. Cette transmission progressive est optimale 27-30 ans après création de la SARL. Étude personnalisée indispensable.
Trois risques principaux : 1) Perte du régime IR (art. 239 bis AA) en cas de divorce, décès d'un frère/sœur ou décès du propriétaire d'EURL — la société bascule alors à l'IS. 2) Cotisation RSI obligatoire pour le gérant majoritaire. 3) Coût juridique et comptable plus élevé qu'une détention directe. Master Conseil sécurise la rédaction des statuts pour minimiser ces risques.
La SARL Famille devient pertinente à partir de 100 000 à 200 000 € d'investissement immobilier locatif. En dessous, les coûts juridiques et comptables réduisent l'intérêt. Au-delà de 300 000 €, l'optimisation transmission devient majeure. Pour 1 M€ et plus, c'est l'outil patrimonial le plus puissant pour transmettre l'immobilier.
Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) s'applique tant que les recettes locatives meublées restent inférieures à 77 700 € en 2026 (seuil micro-BIC) ET inférieures aux autres revenus du foyer. Au-delà, basculement automatique au statut LMP (Loueur Meublé Professionnel) avec impacts fiscaux différents. Master Conseil suit ce seuil dans la durée.
Concevons ensemble votre SARL Famille.
Bilan patrimonial gratuit · 1 h en visio ou à Aix · Sans engagement.
L'investissement en SARL de Famille avec démembrement de parts sociales nécessite une étude personnalisée préalable. La législation (CGI articles 239 bis AA, 8, 35 bis ; BOFiP IS-CHAMP-20-20-10) est susceptible d'évoluer. Les performances passées (loyers, amortissements, fiscalité) ne préjugent pas des performances futures. Le maintien du régime fiscal IR dépend de conditions strictes (divorce, décès d'associé peuvent provoquer la perte du régime et l'assujettissement à l'IS). Coûts juridiques et comptables ≈ 1 200-1 800 € par an. Document non contractuel. Master Conseil — CIF ANACOFI E002561 · ORIAS 11 061 742.
Avertissement réglementaire. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Tout investissement comporte un risque de perte en capital, partielle ou totale. Document à caractère informatif, sans valeur contractuelle. Toute souscription doit être précédée d'une étude personnalisée et de la remise des documents d’information réglementaires (DIC, KID, Notice).
Master Conseil · CIF ANACOFI E002561 · ORIAS 11 061 742 · Activité contrôlée par l'ACPR - 4 Place de Budapest, CS 92459, 75436 Paris Cedex 09.