SARL Famille + LMNP : transmettre l'immobilier locatif en famille.
Une SARL de famille à l’IR qui loue en meublé peut amortir les constructions et le mobilier ; le terrain ne s’amortit pas. Pour les associés personnes physiques, la déduction de l’amortissement est limitée aux loyers diminués des autres charges. Elle réduit donc un résultat imposable sans garantir des loyers non imposés.
À examiner avec l’avantage fiscal : la tenue d’une comptabilité, les charges de gestion, les impayés, la vacance et le coût d’une vente. Le résultat comptable, la trésorerie disponible et la fiscalité de cession sont trois sujets distincts : un amortissement ne finance pas une mensualité de crédit. L’analyse se fait avec les professionnels comptables et juridiques compétents.
Source : BOFiP, régime fiscal de la location meublée, §§ 57 et 58 et limitation applicable aux associés personnes physiques, § 110, lus le 20/10/2026. Demander un rappel pour examiner votre situation.
Par Stéphane Voss, gérant associé. Master Conseil · CIF ANACOFI E002561 · ORIAS 11 061 742.
Exemple indicatif : de l'ordre de 110 000 € de droits de succession économisés sur 15 ans pour 1 M€ investi — résultat non garanti, propre à chaque situation.
Art. 239 bis AA CGI · Imposition IR au lieu d'IS · Démembrement de parts sociales. Master Conseil conçoit le montage juridique avec ses experts notariaux et comptables, partenaire technique Consultim.
Qu'est-ce que la SARL Famille + LMNP ?
La SARL de Famille est une société à responsabilité limitée constituée entre membres d'une même famille, optant pour l'imposition à l'IR (art. 239 bis AA CGI) au lieu de l'IS. Le montage présenté ici concerne la location meublée. Combinée au statut LMNP de ses associés, elle relève obligatoirement du régime réel (le micro-BIC est fermé aux sociétés de personnes, art. 50-0, 2-c du CGI) : elle permet l'amortissement du bien et du mobilier, la récupération de la TVA sous conditions (prestations para-hôtelières ou bail à un exploitant, art. 261 D, 4° du CGI), et une fiscalité des loyers allégée tant que l'amortissement s'applique. Avec le démembrement de parts sociales, c'est l'un des outils les plus efficaces pour transmettre l'immobilier locatif.
Sources : Légifrance · Art. 239 bis AA CGI · Art. 8 CGI · Art. 50-0 CGI (micro-BIC) · Art. 155, IV CGI (LMP) · BOFiP IS-CHAMP-20-20-10Et si vous transmettiez 1 M€ d'immobilier avec 110 K€ d'économie ?
Détention directe.
- Patrimoine transmis (immobilier)1 000 000 €
- Base taxable1 000 000 €
- Droits succession (20% moyens)200 000 €
- Pas d'effet du compte courant d'associé (pleine valeur transmise)—
Avec démembrement de parts.
- Solde du compte courant restant dans la succession à 15 ans≈ 452 000 €
- Base taxable (parts démembrées dès l'origine ; usufruit éteint sans droits, art. 1133 CGI)≈ 452 000 €
- Droits de succession (taux moyen 20 %, hors abattements)≈ 90 000 €
- + Amortissement (+ TVA si la location y est soumise)✓
Quatre piliers d'optimisation, une seule structure.
La SARL Famille combinée au LMNP et au démembrement de parts est l'un des outils les plus efficaces pour transmettre l'immobilier locatif, à comparer aux autres solutions selon votre situation.
Démembrement de parts sociales, un levier de transmission majeur.
L'investissement en location meublée via une SARL Famille à l'IR avec démembrement des parts sociales est l'un des outils les plus pertinents pour transmettre l'immobilier locatif. Tant que la situation nette de la société reste proche de zéro (via le compte courant d'associé), la valeur des parts démembrées est faible et les droits de donation sont limités (barème de l'art. 669 CGI, abattements en vigueur).
Avantage vs démembrement direct du bien : l'amortissement (et la TVA lorsque la location y est soumise) est conservé (démembrement sur les parts, pas sur les biens).
Le mécanisme en trois temps.
Source : formation interne Master Conseil — méthode utilisée sur plus de 20 ans de pratique. Cas d'usage type, à adapter à chaque situation.
Création de la SARL
Les parents créent la SARL Famille au capital de 5 000 €, optent pour l'IR via l'article 239 bis AA CGI dans les statuts, et apportent les fonds nécessaires en compte courant d'associé (CCA). La société acquiert ensuite le bien meublé géré.
Donation nue-propriété parts
Donation de la nue-propriété des parts sociales à 98% au profit des enfants. Les parents conservent l'usufruit — ils continuent à percevoir les loyers et gérer la société.
Remboursement du CCA
Les loyers perçus par la SARL remboursent progressivement le compte courant d'associé des parents. Le remboursement d'un compte courant n'est pas imposable en lui-même (ni plus-value ni droits) ; les loyers qui le financent restent imposés au niveau des associés.
Une économie fiscale n’est ni automatique ni garantie. Les solutions doivent être comparées à partir de votre situation (voir ci-dessous).
Barème de démembrement — Article 669 CGI.
Valeur fiscale de l'usufruit et de la nue-propriété selon l'âge de l'usufruitier. Plus le donateur est jeune, plus la valeur transmise (nue-propriété) est faible — et plus les droits de donation sont réduits.
| Âge de l'usufruitier | Valeur usufruit | Valeur nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| Moins de 31 ans | 80 % | 20 % |
| Moins de 41 ans | 70 % | 30 % |
| Moins de 51 ans | 60 % | 40 % |
| Moins de 61 ans | 50 % | 50 % |
| Moins de 71 ans | 40 % | 60 % |
| Moins de 81 ans | 30 % | 70 % |
| Moins de 91 ans | 20 % | 80 % |
| 91 ans et plus | 10 % | 90 % |
Exemple : donateur de 65 ans → usufruit 40%, nue-propriété 60%. Sur un patrimoine de 1 M€, seulement 600 000 € entrent dans le calcul des droits de donation. Master Conseil étudie le calendrier de la donation au regard de ce barème.
Comparer les solutions sur votre situation.
Comparons la détention directe et la SARL de famille à partir de votre situation, en précisant les hypothèses, les coûts, les risques et les conditions de chaque scénario. Une économie fiscale n’est ni automatique ni garantie.
Huit erreurs fréquentes que nous corrigeons systématiquement.
La SARL Famille n'est pas un produit standard — c'est un cadre juridique sur-mesure. Notre comité juridique (notaire + expert-comptable + Consultim) sécurise vos statuts contre ces 8 pièges fréquents observés sur les montages mal conçus.
Option IR non valablement exercée : accord de tous les associés et formalités fiscales à vérifier
Activité non éligible au régime : vérifier les activités réellement exercées
Choix d'un gérant inadapté → assujettissement SSI mal anticipé (charges sociales)
Date de clôture mal positionnée → exercice non aligné sur l'année civile des associés
Non-renonciation à la franchise en base TVA → perte du droit à déduction
Reprise des engagements imprécise → immeuble bloqué à l'enregistrement
Sous-évaluation du commissaire aux apports (~1 500 €) — coût caché à anticiper
Évolution de la famille : vérifier le maintien des conditions de l’option
Trois types d'apports, trois fiscalités.
Selon votre situation (épargne disponible, crédit en cours, fiscalité optimale recherchée), Master Conseil oriente l'apport vers la voie la plus adaptée.
Apport pur et simple
- Enregistrement gratuit (art. 810, I du CGI), l'option IR étant prise dès les statuts
- Commissaire aux apports ~1 500 €
- CSI 0,10%
- Émoluments notaire
Apport à titre onéreux
- Aucun droit fixe (supprimés depuis le 1ᵉʳ janvier 2019) — apport onéreux en totalité : passif repris égal à la valeur du bien
- Commissaire ~1 500 €
- Droit de 2,20 % (art. 683 bis CGI) + taxes additionnelles départementale et communale
- Chiffrage exact des droits dans l'étude personnalisée
Apport mixte
- Combine régime pur et titre onéreux
- Frais répartis selon proportion
- Solution sur-mesure courante
- Master Conseil structure le calcul fiscal adapté
4 expertises mobilisées pour votre SARL Famille.
Le montage SARL Famille + LMNP n'est pas un produit financier — c'est un cadre juridique sur-mesure. Master Conseil orchestre la création et le suivi avec une équipe d'experts spécialisés.
Création SARL : ≈ 3-4 semaines. Suivi annuel : assemblée générale + liasses fiscales + révision démembrement. Coût annuel comptable ≈ 1 200-1 800 €.
Trois leviers patrimoniaux puissants.
Revenu locatif allégé par l'amortissement
L'option pour l'IR (art. 239 bis AA CGI) + statut LMNP permet d'amortir le bien et le mobilier. Résultat : l'amortissement peut réduire fortement, voire neutraliser pendant plusieurs années, l'impôt dû sur les loyers ; l'effet dépend du prix du bien, de son financement et des charges. Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente (III de l'article 150 VB du CGI, issu de l'article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025), sauf exceptions limitativement énumérées (notamment résidences étudiantes ou pour jeunes en formation, résidences services seniors, établissements médico-sociaux pour personnes âgées ou handicapées, unités de soins de longue durée). Cette règle vise les loueurs en meublé non professionnels ; elle s'applique en pratique au bien détenu via une SARL de famille à l'IR dont les associés sont non professionnels — point vérifié dans l'étude personnalisée.
Démembrement de parts sociales
Transmission progressive des parts en nue-propriété aux enfants. Tant que la situation nette de la société reste proche de zéro (CCA), la valeur transmise est faible et les droits de donation limités.
Statut social du gérant
Le gérant majoritaire relève du régime des travailleurs non salariés (Sécurité sociale des indépendants). Les droits ouverts (santé, retraite) dépendent de sa rémunération et des cotisations versées : point à étudier au cas par cas.
SARL Famille : fiscalité des loyers allégée par l'amortissement, transmission progressive des parts, statut social du gérant à anticiper.
SARL Famille ou SCI : quel choix ?
SARL Famille = adaptée au LOCATIF MEUBLÉ + transmission. SCI = adaptée à la location NUE + gestion patrimoniale familiale simple.
Six points de vigilance maîtrisés par Master Conseil.
Option IR : accord unanime et notification au service fiscal selon les formalités applicables
Activité du montage présenté : location meublée
Associés : vigilance sur lien familial et qualité
TVA : prévoir la renonciation à la franchise en base
Clôture comptable au 31/12 recommandée (associés imposés à l'IR)
Gérance : statut social du gérant majoritaire (à anticiper)
Un divorce ou un décès impose de vérifier le maintien des conditions du régime IR, la composition des associés et les exceptions applicables. Une clause statutaire ne garantit pas à elle seule le maintien du régime. Pour une société nouvelle, l’option figure dans l’acte de création, dont une copie est adressée au service fiscal ; pour une société existante, la notification obéit aux formalités propres à l’option.
À anticiper aussi : la donation des parts se constate par acte notarié (art. 931 du Code civil) ; l'art. 751 du CGI présume, sauf preuve contraire, que le bien démembré entre le défunt et ses héritiers présomptifs appartient à la succession — la présomption est écartée par une donation régulière de la nue-propriété consentie par acte notarié plus de trois mois avant le décès ; pour la liquidation des droits de donation, la nue-propriété est évaluée selon le barème de l'art. 669 du CGI ; le gérant majoritaire doit des cotisations sociales minimales même sans rémunération ; la vacance locative et les impayés pèsent sur le remboursement du compte courant.
Tout ce qu'il faut savoir avant de souscrire.
La SARL de Famille est une société à responsabilité limitée constituée entre membres d'une même famille (parents en ligne directe, frères et sœurs, conjoints et partenaires de PACS). Elle peut opter pour l'imposition à l'impôt sur le revenu (art. 239 bis AA CGI) au lieu de l'IS, sous réserve des conditions légales d’activité et de composition familiale ; le montage présenté ici concerne la location meublée. Combinée au statut LMNP, elle permet l'amortissement du bien et, sous conditions (prestations para-hôtelières ou bail à un exploitant, art. 261 D, 4° du CGI), la récupération de la TVA.
Le démembrement des parts sociales (nue-propriété aux enfants / usufruit conservé par les parents) est l'un des outils les plus efficaces pour transmettre. Tant que la situation nette de la société reste proche de zéro (compte courant d'associé), la valeur transmise est faible et les droits de donation limités. Avantage majeur vs démembrement direct : on conserve l'amortissement (et la TVA lorsque la location y est soumise).
Dans notre exemple indicatif (bien de 1 M€ acquis sans emprunt, démembrement des parts dès l'origine, compte courant remboursé par les loyers, taux moyen de droits 20 %, hors abattements), l'économie de droits de succession est de l'ordre de 110 000 € sur 15 ans ; à crédit, l'effet se chiffre au cas par cas dans l'étude personnalisée. Dans les deux scénarios, les sommes perçues par les parents pendant la période (loyers nets en détention directe, remboursements de compte courant en SARL — de l'ordre de 548 000 € sur 15 ans dans cet exemple) s'ajoutent à leur patrimoine si elles sont conservées et sont alors taxées à la succession ; les donner de leur vivant est une donation soumise aux droits de droit commun. L'écart d'environ 110 000 € porte sur le bien lui-même (détention directe) ou sur le solde du compte courant (SARL). Ces montants ne sont ni une promesse ni une garantie : ils dépendent de la valeur du bien, de la durée, de votre situation familiale et fiscale. Une étude personnalisée est indispensable.
Trois risques principaux : 1) Perte du régime IR (art. 239 bis AA) si les conditions légales cessent d’être remplies. Un divorce ou un décès impose de réexaminer la composition des associés et les exceptions applicables ; le passage à l’IS n’est pas automatique. 2) Affiliation du gérant majoritaire au régime des travailleurs non salariés. 3) Coût juridique et comptable plus élevé qu'une détention directe. Les statuts et les conséquences fiscales doivent être examinés avec les conseils de la société.
La SARL Famille devient pertinente à partir de 100 000 à 200 000 € d'investissement immobilier locatif. En dessous, les coûts juridiques et comptables réduisent l'intérêt. Au-delà de 300 000 €, l'optimisation transmission devient majeure. Pour 1 M€ et plus, l'effet sur la transmission devient significatif ; il se compare aux autres solutions dans une étude personnalisée.
Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) s'applique tant que les deux conditions du loueur professionnel ne sont pas réunies : recettes locatives meublées annuelles du foyer supérieures à 23 000 € ET supérieures aux autres revenus du foyer retenus pour ce test (traitements et salaires, pensions et rentes viagères, BIC hors location meublée, BNC, BA, rémunérations des gérants et associés visées à l'art. 62 du CGI) — art. 155, IV du CGI ; BOI-BIC-CHAMP-40-10 (version lue le 15 octobre 2026). En société de personnes, la part de recettes de chaque associé, au prorata de ses droits dans les bénéfices, s'ajoute aux autres recettes meublées de son foyer fiscal pour apprécier le seuil de 23 000 € (BOI-BIC-CHAMP-40-10, § 140, version du 15 avril 2026, lue le 20 octobre 2026). Les deux réunies, le loueur devient LMP (Loueur en Meublé Professionnel), avec un régime fiscal et social différent. Le plafond du régime micro-BIC (art. 50-0 du CGI ; BOI-BAREME-000044 du 19 août 2026) est de 83 600 € de recettes pour les revenus 2026 à 2028 (77 700 € pour les revenus 2025), avec un abattement de 50 % ; pour un meublé de tourisme non classé, 15 000 € et 30 % (loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024). Ce plafond est indépendant du statut LMNP/LMP et ne concerne que la détention directe : une SARL de famille relève obligatoirement du régime réel (art. 50-0, 2-c du CGI). Master Conseil suit ces seuils dans la durée.
Concevons ensemble votre SARL Famille.
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L'investissement en SARL de Famille avec démembrement de parts sociales nécessite une étude personnalisée préalable. La législation (CGI articles 239 bis AA, 8, 50-0, 155 IV ; BOFiP IS-CHAMP-20-20-10, BIC-CHAMP-40-10) est susceptible d'évoluer. Les performances passées (loyers, amortissements, fiscalité) ne préjugent pas des performances futures. Le maintien du régime fiscal IR dépend de conditions strictes (divorce, décès d'associé peuvent provoquer la perte du régime et l'assujettissement à l'IS). Coûts juridiques et comptables ≈ 1 200-1 800 € par an. Document non contractuel. Master Conseil — CIF ANACOFI E002561 · ORIAS 11 061 742.
Avertissement réglementaire. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Tout investissement comporte un risque de perte en capital, partielle ou totale. Document à caractère informatif, sans valeur contractuelle. Toute souscription doit être précédée d'une étude personnalisée et de la remise des documents d’information réglementaires (DIC, KID, Notice).
Master Conseil · CIF ANACOFI E002561 · ORIAS 11 061 742 · Activité contrôlée par l'ACPR - 4 Place de Budapest, CS 92459, 75436 Paris Cedex 09.
À propos de l'auteur — Stéphane Voss
Gérant associé de Master Conseil, plus de 20 ans d'expertise en gestion de patrimoine. Cabinet de gestion de patrimoine à Aix-en-Provence (PACA) depuis 2011, accompagnant dirigeants, professions libérales, cadres et familles patrimoniales.
CIF ANACOFI E002561ORIAS 11 061 742ACPR + AMF
Expertises : Girardin Industriel · SARL de Famille + LMNP · PER · Assurance-vie · Produits Structurés. Plus de 1 000 personnes accompagnées · 123 avis Google 4,9/5.
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Estimation indicative. L'amortissement est une charge fiscale qui peut annuler le résultat imposable pendant plusieurs années.
En bref
La location meublée (LMNP) permet d'amortir le bien et le mobilier pour réduire fortement l'imposition des loyers ; logée dans une SARL de famille (imposée à l'impôt sur le revenu sur option), elle structure un patrimoine immobilier locatif entre proches et facilite sa transmission. En société, les loyers relèvent du régime réel (art. 50-0, 2-c du CGI) ; le résultat est imposé entre les mains des associés.
Informations à caractère pédagogique, non contractuelles — Master Conseil, CIF ANACOFI E002561 · ORIAS 11 061 742.
SARL de Famille + LMNP : repères
Structurer un patrimoine immobilier locatif et optimiser sa fiscalité.
| Élément | Repère |
|---|---|
| LMNP | Location Meublée Non Professionnelle : amortissement du bien et du mobilier |
| Régimes fiscaux | Régime réel obligatoire en SARL de famille (charges + amortissement) ; le micro-BIC n'existe qu'en détention directe |
| SARL de Famille | Société de personnes, imposition à l'IR sur option, entre membres d'une même famille |
| Intérêt | Structuration + optimisation de l'impôt sur le revenu + transmission facilitée |
| Pour qui ? | Investisseurs immobiliers locatifs, familles patrimoniales |
| Points de vigilance | Conditions de la SARL de famille (liens de parenté), obligations comptables |
Informations à caractère pédagogique, non contractuelles. Le régime fiscal dépend de votre situation. Source : CGI (BIC, art. 8 et suivants) ; BOFiP-Impôts.
Sources réglementaires
Expertises complémentaires
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À propos des gérants associés
Gérant associé, Délégué à la Protection des Données (DPO)
olivier.janin@master-conseil.fr
Cabinet de gestion de patrimoine à Aix-en-Provence (PACA) depuis 2011. ORIAS 11 061 742. Master Conseil accompagne plus de 1 000 personnes : dirigeants, professions libérales, cadres et familles patrimoniales, sur les expertises Girardin Industriel, SARL Famille + LMNP, PER, Assurance-vie, Produits Structurés.