Quand on vous parle de demembrement de propriété, pensez-vous à un tueur en série qui découpe ses victimes pour satisfaire ses démons intérieurs ? Eh bien, vous devriez regarder un peu moins de films d’horreur et lire plus d’articles comme celui la. Après tout investir son argent fais autant peur que la dernière série sur les zombies de Netflix. On oserait même dire plus….
Le démembrement de propriété, petite définition
Le démembrement de propriété est un acte juridique, c’est aussi un mécanisme qui offre des avantages fiscaux très intéressants. Il permet également la transmission d’un bien ou d’un patrimoine hors-succession. On parle ainsi de la séparation de la jouissance. Lorsque l’on sait qu’au terme de l’usufruit, le nu-propriétaire redevient propriétaire de plein droit sans payer de droit de succession ou de donation, on comprend tout l’intérêt patrimonial que ce montage financier peut offrir à l’investisseur. C’est donc un mécanisme extrêmement avantageux puisque les descendants n’ont pas à payer des droits de succession.
Demembrement nu propriété et usufruit
Il s’agit de la séparation de la propriété en deux éléments : L’usufruit (l’usage du bien) et la nue-propriété (la propriété des murs). Ce que l’on appelle « la pleine propriété » est en réalité constituée de la nue propriété d’un bien (le droit d’en disposer à sa guise, de le grever de dettes etc…) et de l’usufruit d’un bien (le fait de pouvoir s’en servir ou d’en percevoir des revenus).
Comme vous le savez, la propriété est un droit. Cela consiste à profiter et à jouir, de manière absolue d’un bien. Ce doit est composé de 3 attributs, qui sont l’usus, l’abusus et le fructus. est un terme latin qui signifie « usage », c’est le droit d’user du bien sans percevoir les fruits. Autre composante de la propriété, est le droit de disposer du bien (mais pas d’en abuser, nous ne sommes pas des monstres quand-même) Est le droit de récolter les fruits d’un bien. Le démembrement est un mécanisme qui simplifie la répartition d’un bien entre le nu-propriétaire et l’usufruitier. « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvue qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ». Bien que le démembrement ressemble énormément à l’indivision, ce mécanisme est plus complexe. Ainsi, il existe deux types de démembrements : le démembrement conventionnel et l’usufruit légal (suite à décès). Nous en reparlerons prochainement dans nos articles de blog.
Le démembrement de propriété permet de continuer à profiter du bien immobilier, c’est à dire d’y vivre ou de le donner en location pour en tirer un revenu, tout en préparant « en douceur » la transmission de son patrimoine et en profitant des abattements fiscaux en vigueur.
Avec le démembrement de propriété, vous pouvez acheter un bien en profitant d’une décote de 30 à parfois plus de 40% dans de grandes métropoles régionales. Cela, avec aucun frais ni charge à supporter pendant la période de démembrement.
Ce dispositif permet donc une reconstitution automatique et sans aucun frais de la pleine propriété à l’issu du démembrement ou encore des avantages fiscaux importants que même la vente de la nue propriété ne remet pas en cause. Il existe mille et une raisons de choisir la donation en démembrement ! Le démembrement de propriété est un outil très intéressant de transmission (transmission tout en conservant l’usufruit du bien). Cet acte est plus avantageux que la succession et la donation « classique ». Le démembrement de propriété est un dispositif fiscalement avantageux pour les héritiers (droits calculés sur la valeur de la nue-propriété). Ce mécanisme, à la fois, simple et efficace, peut être appliqué à tout type de biens immobiliers (maison, appartement, terrain…). Il permet de réduire les droits de succession. Mais ce n’est pas tout ! Cette pratique permet aussi de protéger une autre personne (le conjoint par exemple) suite au décès de l’usufruitier. Le démembrement a longtemps été utilisé par les personnes qui souhaitent réduire les droits de transmission. Il intéresse aujourd’hui les investisseurs. En effet, c’est l’un des meilleurs choix lorsque l’on souhaite investir dans l’immobilier puisqu’il offre la possibilité d’acquérir un bien sans s’occuper de son administration. L’investissement en nue-propriété permet donc de se constituer un patrimoine immobilier à coût réduit (décote du prix entre 30 % et 50 % de la valeur totale du bien immobilier). Prenons, comme exemple un appartement en Ile-de-France qui coûte 500 000 euros en pleine propriété. Sa valeur en nue-propriété vous coûte seulement 350 000 euros. Avec le démembrement de propriété, vous pouvez donc vous lancer dans l’investissement immobilier, même dans les grandes métropoles. Puis finalement, ce n’était pas si effrayant que ça, on ferait mieux de retourner voir Scream sur Netflix… Le démembrement de propriété vous permet de léguer votre bien à vos successeurs, tout en évitant de payer les frais de transmission et de succession. Comme il permet de protéger votre conjoint(e). Il est important tout d’abord de connaitre vos objectifs suite à cet investissement. Il faudra ensuite définir votre profil investisseur pour que vous puissiez choisir quel genre de démembrement de propriété vous souhaitez faire. Une consultation avec un expert sera dans votre intérêt, pour ne pas vous tromper de dispositif. La personne qui jouit du bien, c’est à dire l’usufruitier est normalement redevable de la taxe foncière. Cela n’est pas le cas, si un accord a été effectué entre les deux parties, pour transmettre ces frais au détenteur de la nue-propriété. En cas de cession ou de donation, la procédure est différentes et les deux parties sont concernées par le paiement des taxes. 
L’USUS
L’ABUSUS
LE FRUCTUS
Mais quel est le principe d’une propriété démembrée ?
Vous vous êtes certainement posé cette question. Mais tout d’abord petite notion de droit. Selon l’article 544 du Code civil :
Demembrement de propriété, les avantages
Demembrement de propriété et donation
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