Réponse rapide. Comment optimiser un investissement LMNP déjà en place ? Sans nouvel achat. Sept leviers se jouent sur le bien détenu : régime d’imposition, amortissement, déficit, CFE, TVA, revente, SARL de famille. Le choix du régime — micro-BIC ou réel — détermine la base imposable ; les six autres l’ajustent.
D’abord : sous quel régime êtes-vous imposé ?
Deux régimes. Le micro-BIC (article 50-0 du CGI) applique un abattement forfaitaire sur les loyers encaissés, sans charge déductible. Le régime réel impose le résultat comptable : loyers, moins charges, moins amortissements. Seuils depuis l’actualisation triennale du 1er juillet 2026 :
| Location meublée | Seuil | Abattement |
|---|---|---|
| Longue durée, meublé de tourisme classé, chambre d’hôtes | 83 600 € | 50 % |
| Meublé de tourisme non classé | 15 000 € | 30 % |
L’abattement ne peut être inférieur à 305 €. Le micro-BIC ne cesse de s’appliquer que si le seuil est dépassé deux années civiles consécutives — l’année précédente et la pénultième (article 50-0, 1 du CGI) : un dépassement isolé ne fait pas basculer au réel. Troisième catégorie, la fourniture de logement hors locaux d’habitation meublés : seuil 203 100 €, abattement 71 % (article 50-0, 1°) — à vérifier en para-hôtellerie (Levier 5). Le statut LMP suppose plus de 23 000 € de recettes, et supérieures aux autres revenus d’activité du foyer ; sinon, vous êtes en LMNP.
Levier 1 — Basculer au régime réel, ou y renoncer
Règle de décision : si vos charges réelles et amortissements dépassent l’abattement forfaitaire, le réel est plus favorable — c’est presque toujours le cas sur un bien à crédit correctement amorti. L’option s’exerce dans les délais de dépôt de la déclaration de l’année précédant celle où elle s’applique (article 50-0, 4) : une année manquée ne se rattrape pas.
Exemple. Hypothèses : loyers 12 000 €, charges hors amortissement 3 500 €, amortissements 6 100 €, tranche marginale 30 %, prélèvements sociaux 17,2 %.
| Régime | Base imposable | Calcul |
|---|---|---|
| Micro-BIC | 6 000 € | 12 000 × 50 % |
| Réel | 2 400 € | 12 000 − 3 500 − 6 100 |
Environ 1 700 € d’impôt et de prélèvements sociaux en moins par an. Illustration, pas prévision : tout dépend du bien et de vos revenus.
Levier 2 — Reprendre le plan d’amortissement
- Le terrain n’est pas amortissable : sa valeur doit être isolée du prix.
- Le bâti se décompose : gros œuvre, façade, installations techniques, agencements s’amortissent chacun sur sa durée d’utilisation ; un amortissement « en bloc » est sous-optimal.
- Le mobilier s’amortit à part, plus vite ; chaque remplacement rouvre une base.
Levier 3 — Ce que devient réellement le déficit
L’amortissement ne crée jamais de déficit : il n’est déductible que dans la limite du loyer acquis diminué des autres charges du bien (article 39 C, II-2 du CGI) ; la fraction non déduite reste reportable sans limite de durée (article 39 C, II-3).
Le déficit vient des autres charges : intérêts, travaux, frais. Il ne s’impute jamais sur le revenu global, mais sur les seuls revenus de location meublée non professionnelle des dix années suivantes (article 156, I-1° ter du CGI). Passé ce délai il est perdu : pilotez le calendrier des travaux.
Levier 4 — La CFE : qui la paie et quelles exonérations vérifier
La location meublée est une activité professionnelle non salariée : elle entre dans le champ de la CFE (article 1447 du CGI). À vérifier :
- Aucune CFE l’année de création, base réduite de moitié la première année d’imposition (article 1478, II).
- Exonération de cotisation minimum si le chiffre d’affaires n’excède pas 5 000 € (article 1647 D).
- Exonérations de l’article 1459 : location accidentelle d’une partie de votre habitation personnelle ; pièces de votre habitation principale louées comme résidence principale du locataire, à un prix fixé dans des limites raisonnables ; locations meublées d’une partie de votre habitation personnelle et meublés de tourisme classés, sauf délibération contraire de la commune.
Levier 5 — La TVA, uniquement en résidence services
La location meublée d’habitation est exonérée de TVA par principe (article 261 D, 4° du CGI). L’exception vise le para-hôtelier : prestation offerte pour une durée n’excédant pas trente nuitées et comprenant au moins trois des quatre prestations — petit déjeuner, nettoyage régulier, fourniture du linge, réception de la clientèle.
C’est le cadre des résidences étudiantes, seniors ou de tourisme sous bail commercial : loyers soumis à la TVA à 10 % (article 279), TVA d’acquisition récupérable. Revers : une sortie du régime ou un changement d’exploitant peut entraîner une régularisation de TVA.
Levier 6 — La revente : ce qui a changé le 15 février 2025
Jusqu’alors, les amortissements déduits n’étaient pas repris à la vente. La loi de finances pour 2025 a ajouté un III à l’article 150 VB du CGI : le prix d’acquisition est minoré des amortissements admis en déduction, pour les cessions depuis le 15 février 2025.
Exemple. Hypothèses : bien acquis 200 000 €, revendu 260 000 € après douze ans, 65 000 € d’amortissements déduits ; frais d’acquisition et travaux forfaitaires non pris en compte.
| Situation | Prix retenu | Plus-value brute |
|---|---|---|
| Avant la réforme | 200 000 € | 60 000 € |
| Depuis le 15 février 2025 | 135 000 € | 125 000 € |
Illustration simplifiée, pas prévision : le II de l’article 150 VB majore en principe le prix d’acquisition de 7,5 % de frais et de 15 % de travaux au-delà de cinq ans, ce qui réduit la plus-value réelle.
L’abattement pour durée de détention joue ensuite : exonération d’impôt sur le revenu à 22 ans, de prélèvements sociaux à 30 ans ; taux 19 % et 17,2 %. S’y ajoute, au-delà de 50 000 € de plus-value imposable, la taxe sur les plus-values immobilières élevées de l’article 1609 nonies G du CGI : 2 % à 6 % selon un barème progressif (en vigueur en septembre 2026).
Trois catégories y échappent : les résidences universitaires (article L. 631-12 du code de la construction et de l’habitation), les résidences-services (article L. 631-13) et les établissements médico-sociaux ou de soins de longue durée.
Levier 7 — Passer en SARL de famille, quand c’est justifié
Une SARL entre parents en ligne directe, frères et sœurs, époux ou partenaires de PACS peut opter pour le régime des sociétés de personnes (article 239 bis AA du CGI) : résultat imposé au barème, amortissement conservé, parts transmissibles par fractions. L’apport du bien reste une cession, donc un fait générateur de plus-value. Voir notre page SARL de famille + LMNP : la transmission en famille.
Les risques, dits clairement
Aucun rendement n’est garanti. Un LMNP supporte la vacance locative, l’impayé, les travaux imprévus et un risque de perte en capital à la revente. La réforme de 2025 a alourdi la fiscalité de sortie ; les règles citées peuvent changer à la prochaine loi de finances.
Ce que fait Master Conseil
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Questions fréquentes
Peut-on repasser du régime réel au micro-BIC ?
Oui, si vos recettes restent sous le seuil, dans les délais de dépôt de la déclaration de l’année précédente (article 50-0, 4). Les amortissements déjà déduits restent réintégrés à la plus-value.
L’amortissement peut-il créer un déficit fiscal ?
Non. L’article 39 C, II-2 du CGI le limite au loyer acquis diminué des autres charges ; la fraction non déduite est reportée sans limite de durée.
Un LMNP paie-t-il la cotisation foncière des entreprises ?
Oui en principe (article 1447 du CGI). Aucune CFE l’année de création, base réduite de moitié la première année, pas de cotisation minimum sous 5 000 € de recettes.
La réforme de 2025 concerne-t-elle tous les LMNP ?
Non. Le III de l’article 150 VB du CGI écarte les résidences universitaires, les résidences-services et les établissements médico-sociaux ou de soins de longue durée.
Faut-il une SARL de famille pour amortir son bien ?
Non : l’amortissement est acquis dès le régime réel en direct. La SARL de famille répond à la transmission.
Sources
- Code général des impôts, article 50-0 (seuils du micro-BIC, abattements, plancher de 305 €, délai d’option pour le réel) — Légifrance, version en vigueur depuis le 01/07/2026, modifiée par le décret n° 2026-562 du 29 juin 2026 (consulté le 14/09/2026).
- BOFiP, BOI-BAREME-000044, barème des limites des régimes d’imposition applicable de 2026 à 2028, publié le 19/08/2026 — bofip.impots.gouv.fr (consulté le 14/09/2026).
- impots.gouv.fr, « Les locations meublées » (abattements, plancher de 305 €, seuil de 23 000 € et prépondérance pour le statut professionnel) — impots.gouv.fr (consulté le 14/09/2026).
- Code général des impôts, article 39 C, II-2 et II-3 (limitation de l’amortissement, report sans limite de durée) — Légifrance, version en vigueur depuis le 01/01/2015 (consulté le 14/09/2026).
- BOFiP, BOI-BIC-AMT-10-20, « Éléments amortissables » (terrains non amortissables ; seul le prix de revient de la construction, à l’exclusion du sol, est amortissable), version en vigueur du 05/08/2026 — bofip.impots.gouv.fr (consulté le 14/09/2026).
- BOFiP, BOI-BIC-AMT-10-40-10, « Durée normale d’utilisation des biens amortissables » (conséquences de la décomposition sur la durée d’amortissement : gros œuvre, toiture, installations techniques, agencements), version en vigueur du 16/12/2013 — bofip.impots.gouv.fr (consulté le 14/09/2026).
- Code général des impôts, article 156, I-1° ter (déficits de location meublée non professionnelle imputables sur dix ans) — Légifrance (consulté le 14/09/2026).
- Code général des impôts, article 1447 (redevables de la cotisation foncière des entreprises : personnes exerçant à titre habituel une activité professionnelle non salariée) — Légifrance, version en vigueur depuis le 21/02/2026 (consulté le 14/09/2026).
- Code général des impôts, article 1459, 1°, 2° et 3° (exonérations de cotisation foncière des entreprises ; prix de location dans des limites raisonnables ; délibération contraire de la commune) — Légifrance, version en vigueur depuis le 01/01/2016 (consulté le 14/09/2026).
- Code général des impôts, article 1478, II (année de création, réduction de moitié de la base) — Légifrance (consulté le 14/09/2026).
- Code général des impôts, article 1647 D (cotisation minimum, exonération en deçà de 5 000 €) — Légifrance (consulté le 14/09/2026).
- service-public.gouv.fr, « Cotisation foncière des entreprises (CFE) », page vérifiée le 02/04/2026 — entreprendre.service-public.gouv.fr (consulté le 14/09/2026).
- Code général des impôts, article 261 D, 4° (exonération de TVA, trente nuitées, trois des quatre prestations) — Légifrance, version en vigueur du 31/12/2023 au 01/01/2027 (consulté le 14/09/2026).
- BOFiP, BOI-TVA-LIQ-30-20-10-10 (taux réduit de 10 % sur l’hébergement hôtelier et para-hôtelier, article 279 du CGI), publié le 07/08/2024 — bofip.impots.gouv.fr (consulté le 14/09/2026).
- LOI n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, article 84 (création du III de l’article 150 VB, trois catégories exclues, cessions réalisées à compter du lendemain de la promulgation) — Légifrance (consulté le 14/09/2026).
- Code général des impôts, article 150 VB, II et III (majoration forfaitaire du prix d’acquisition : 7,5 % de frais et 15 % de travaux au-delà de cinq ans ; minoration par les amortissements) — Légifrance, version en vigueur depuis le 21/02/2026 (consulté le 14/09/2026).
- Code de la construction et de l’habitation, article L. 631-12 (résidence universitaire) — Légifrance, version en vigueur depuis le 01/09/2019 (consulté le 14/09/2026).
- Code de la construction et de l’habitation, article L. 631-13 (résidence-services : logements autonomes et services non individualisables) — Légifrance, version en vigueur depuis le 30/12/2015 (consulté le 14/09/2026).
- Code général des impôts, article 1609 nonies G (taxe sur les plus-values immobilières élevées : 2 % à 6 % au-delà de 50 000 € de plus-value imposable) — Légifrance, version en vigueur depuis le 01/01/2024 (consulté le 14/09/2026).
- impots.gouv.fr, « Je vends mon bien immobilier, vais-je payer de la plus-value immobilière ? » (19 %, 17,2 %, exonération à 22 ans et à 30 ans) — impots.gouv.fr (consulté le 14/09/2026).
- Code général des impôts, article 239 bis AA (option des SARL de famille pour le régime des sociétés de personnes) — Légifrance (consulté le 14/09/2026).
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