Réponse rapide. Pour un projet de location meublée, la SARL de famille permet de rester imposé entre les mains des associés : une société civile qui loue en meublé bascule, elle, à l’impôt sur les sociétés (article 206, 2 du code général des impôts). Elle n’y échappe que si ses recettes meublées restent sous 10 % de ses recettes totales (tolérance administrative). La SARL de famille, elle, peut opter à l’unanimité de ses associés pour le régime des sociétés de personnes (article 239 bis AA du CGI). Louer meublé est commercial, louer nu est civil.

Pourquoi le meublé fait basculer une SCI à l’impôt sur les sociétés

Définition. La location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux : l’article 35, I, 5° bis du CGI vise les « personnes qui donnent en location directe ou indirecte des locaux d’habitation meublés ».

L’article 206, 2 du CGI en tire la conséquence : les sociétés civiles sont passibles de l’impôt sur les sociétés « si elles se livrent à une exploitation ou à des opérations visées aux articles 34 et 35 ». La doctrine est explicite : une société civile qui loue des locaux garnis de meubles, même occasionnellement, exerce une profession commerciale (BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 40). La société garde sa forme juridique, mais devient redevable de l’impôt à la place des associés.

La tolérance des 10 %, et ce qu’elle couvre vraiment

Une société civile non agricole exerçant une activité commerciale accessoire reste à l’impôt sur le revenu tant que ses « recettes de nature commerciale » hors taxes n’excèdent pas 10 % de ses recettes totales hors taxes (BOFiP, BOI-IS-CHAMP-10-30, § 320).

Exemple chiffré. Hypothèse : une SCI encaisse 30 000 € de loyers nus par an. Ses recettes meublées doivent plafonner à environ 3 333 €, soit 10 % de 33 333 € de recettes totales. À 4 000 €, le ratio atteint 11,8 % et la tolérance est perdue : un seul studio suffit à faire sauter le seuil. La tolérance sécurise un accessoire marginal, pas un projet de meublé.

Ce que déclenche la bascule

Le changement de régime emporte les conséquences d’une cessation d’entreprise (article 202 ter, I du CGI). Une atténuation conditionnelle existe, à vérifier dossier par dossier.

Ensuite, le bénéfice est taxé au taux normal de 25 %, avec un taux réduit de 15 % dans la limite de 42 500 € par exercice, sous conditions de chiffre d’affaires et de capital (article 219 du CGI). Le bien s’amortit, mais à la revente le produit de cession entre dans le résultat imposable à l’impôt sur les sociétés, calculé sur la valeur nette comptable : aucun abattement pour durée de détention, et le produit distribué aux associés est imposé une seconde fois.

Ce que permet la SARL de famille, et ce qu’elle impose

L’article 239 bis AA du CGI réserve l’option pour le régime des sociétés de personnes aux SARL « exerçant une activité industrielle, commerciale, artisanale ou agricole » et formées entre parents en ligne directe, frères et sœurs, conjoints et partenaires de PACS. Elle se prend à l’unanimité, sans durée maximale, et cesse dès l’entrée d’un associé hors de ce cercle : cousins, oncles, neveux et concubins non pacsés en sont exclus. Sans elle, la SARL relève de l’impôt sur les sociétés à raison de sa forme (article 206, 1 du CGI).

La location meublée, activité commerciale, entre exactement dans l’objet autorisé — c’est là que la société civile échoue. Chaque associé est imposé sur sa quote-part ; au régime réel, le bâti s’amortit et les charges se déduisent.

Les contraintes à accepter

Le caractère professionnel s’apprécie au niveau du foyer fiscal : il l’est lorsque les recettes meublées annuelles du foyer excèdent 23 000 € et dépassent ses autres revenus d’activité (article 155, IV du CGI). Les deux conditions sont cumulatives, et ce basculement se constate : il ne se décide pas. S’y ajoutent une comptabilité commerciale et l’affiliation du gérant majoritaire au régime des travailleurs non salariés ; côté associés, une donation mal calibrée ou un concubin au capital fait tomber l’option.

Ce qui a changé à la revente

L’argument historique — amortir sans que ces amortissements pèsent à la sortie — n’est plus d’actualité : le III de l’article 150 VB du CGI minore le prix d’acquisition du montant des amortissements admis en déduction, pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025. Y échappent les logements situés en résidence étudiante, en résidence services pour personnes âgées ou handicapées et en établissement de soins de longue durée.

Ce qui la sépare encore de la SCI à l’impôt sur les sociétés vaut tant que les associés restent loueurs en meublé non professionnels (article 151 septies, VII du CGI) : la cession relève alors des plus-values des particuliers, avec l’abattement pour durée de détention de l’article 150 VC du CGI — 6 % par année au-delà de la cinquième, 4 % la vingt-deuxième, soit une exonération d’impôt sur le revenu au bout de vingt-deux ans. Les prélèvements sociaux, eux, ne sont totalement effacés qu’au bout de trente ans de détention (BOFiP, BOI-RFPI-PVI-20-20, § 60 et § 70).

Dès que le foyer franchit ce seuil, la cession bascule dans les plus-values professionnelles (article 39 duodecies et suivants du CGI) : l’abattement disparaît et les amortissements pratiqués sont repris en plus-value à court terme, imposée au barème de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, sauf exonération de l’article 151 septies du CGI (BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 270, § 400 et § 410). Ce point de sortie, le plus coûteux, se chiffre avant d’acheter.

Tableau de décision

Critère	SCI à l’impôt sur le revenu	SCI passée à l’impôt sur les sociétés	SARL de famille (art. 239 bis AA)
Location nue	Oui	Oui	Non : activité civile
Location meublée	En accessoire seulement, sous 10 % des recettes	Oui	Oui
Texte de référence	BOI-IS-CHAMP-10-30, § 320	Art. 206, 2 du CGI	Art. 239 bis AA du CGI
Imposition du résultat	Associés, revenus fonciers	Société : 25 %, 15 % sous conditions	Associés, bénéfices commerciaux, sur option unanime
Amortissement du bien	Non	Oui	Oui
Plus-value à la revente	Particuliers	Comprise dans le résultat soumis à l’IS	Particuliers si loueur non professionnel (art. 151 septies, VII) ; professionnelle si loueur professionnel — amortissements réintégrés
Abattement pour durée de détention	Oui	Non	Oui, si loueur non professionnel seulement
Qui peut être associé	Toute personne	Toute personne	Cercle familial uniquement
Risque principal	Bascule involontaire à l’IS	Fiscalité de sortie	Perte de l’option, passage en loueur professionnel

Les cas où la SCI reste la bonne réponse

La SCI garde tout son sens pour la location nue, une détention familiale, des murs professionnels : le choix se joue sur l’usage réel du bien. Notre page créer une société civile immobilière détaille sa constitution ; le montage côté meublé, démembrement de parts compris, est traité dans SARL de famille + LMNP : optimisation.

Aucun montage ne produit un résultat automatique : la rentabilité dépend du marché locatif, de la vacance, des travaux et du financement, et une perte en capital reste possible.

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Questions fréquentes

Une SCI peut-elle louer un logement meublé ?

Oui, mais au-delà de la tolérance de 10 % des recettes totales, elle devient passible de l’impôt sur les sociétés (article 206, 2 du CGI) : l’assujettissement est de droit, ce n’est pas un choix d’opportunité. Une SCI dont le projet est le meublé ne peut donc pas rester à l’impôt sur le revenu.

Que se passe-t-il si ma SCI dépasse les 10 % une seule année ?

Une règle de moyenne s’applique : pas d’impôt sur les sociétés au titre de l’année de dépassement si la moyenne des recettes commerciales de l’année et des trois précédentes reste sous 10 % de la moyenne des recettes totales (BOI-IS-CHAMP-10-30, § 330). Un dépassement structurel, lui, entraîne la bascule.

Peut-on transformer une SCI en SARL de famille ?

C’est une transformation de société assortie d’un changement d’activité réelle, de civile à commerciale. Le régime d’imposition, lui, reste celui des sociétés de personnes dès lors que l’option de l’article 239 bis AA est prise : c’est ce changement d’activité qui emporte les conséquences de l’article 202 ter, I du CGI.

Une SARL de famille peut-elle aussi louer nu ?

Rien ne l’interdit, mais l’option de l’article 239 bis AA suppose une activité commerciale : une société dont l’activité se limiterait à la location nue, activité civile, sortirait du champ de l’option et relèverait de l’impôt sur les sociétés à raison de sa forme (article 206, 1 du CGI). Le meublé doit rester l’activité réelle de la société.

La SARL de famille permet-elle encore d’amortir le bien ?

Oui, au régime réel. Mais à la revente, le prix d’acquisition est minoré des amortissements admis en déduction pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025 (article 150 VB, III du CGI) : l’avantage est décalé dans le temps. Encore faut-il relever des plus-values des particuliers, c’est-à-dire ne pas exercer l’activité à titre professionnel (article 151 septies, VII du CGI) ; en loueur professionnel, les amortissements sont repris en plus-value à court terme.

Combien coûte la structure par rapport à l’économie d’impôt ?

Aucun chiffre général ne tient : honoraires de constitution, comptabilité annuelle et cotisations du gérant majoritaire dépendent du dossier. La méthode, elle, est constante : chiffrer ces coûts récurrents et l’imposition de sortie, puis les comparer à l’économie attendue sur toute la durée de détention. Sur un seul lot, la structure coûte souvent plus qu’elle ne rapporte.

Sources

Code général des impôts, article 35, I, 5° bis (location de locaux d’habitation meublés, bénéfices industriels et commerciaux) — Légifrance, version en vigueur au 01/01/2017 (consulté le 14/09/2026).
Code général des impôts, article 206, 2 (sociétés civiles passibles de l’impôt sur les sociétés) — Légifrance, version en vigueur au 01/07/2026 (consulté le 14/09/2026).
BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-20 : § 40 (société civile louant des locaux garnis de meubles = profession commerciale), § 270 (loueur non professionnel : plus-values des particuliers, articles 150 U à 150 VH du CGI), § 400 et § 410 (loueur professionnel : plus-values professionnelles de l’article 39 duodecies, exonération possible de l’article 151 septies), publié le 19/08/2026 — bofip.impots.gouv.fr (consulté le 14/09/2026).
BOFiP, BOI-IS-CHAMP-10-30, § 320 et § 330 (tolérance de 10 % de recettes commerciales, règle de moyenne sur quatre ans), publié le 04/07/2018 — bofip.impots.gouv.fr (consulté le 14/09/2026).
Code général des impôts, article 239 bis AA (option des SARL de famille pour le régime des sociétés de personnes) — Légifrance, version en vigueur au 01/01/2005 (consulté le 14/09/2026).
Code général des impôts, article 202 ter, I (cessation partielle du régime des sociétés de personnes, changement d’objet social ou d’activité réelle) — Légifrance, version en vigueur au 31/12/2005 (consulté le 14/09/2026).
Code général des impôts, article 219 (taux normal de 25 %, taux réduit de 15 % dans la limite de 42 500 €) — Légifrance, version en vigueur au 21/02/2026 (consulté le 14/09/2026).
Code général des impôts, article 150 VB, III (prix d’acquisition minoré des amortissements admis en déduction ; exceptions : résidence étudiante, établissement pour personnes âgées ou handicapées, soins de longue durée). La note d’application précise que le dispositif vise les cessions réalisées à compter du lendemain de la promulgation de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025, soit le 15 février 2025 — Légifrance, version en vigueur au 21/02/2026 (consulté le 14/09/2026).
Code général des impôts, article 150 VC (abattement pour durée de détention) — Légifrance, version en vigueur au 01/01/2014 (consulté le 14/09/2026).
Code général des impôts, article 155, IV (loueur en meublé professionnel : recettes supérieures à 23 000 € et supérieures aux autres revenus d’activité du foyer) — Légifrance, version en vigueur au 21/02/2026 (consulté le 14/09/2026).
Code général des impôts, article 151 septies, VII (les articles 150 U à 150 VH s’appliquent aux plus-values de cession de locaux d’habitation meublés lorsque l’activité n’est pas exercée à titre professionnel) — Légifrance, version en vigueur au 16/02/2025 (consulté le 15/09/2026).
BOFiP, BOI-RFPI-PVI-20-20, § 60 et § 70 (abattement pour durée de détention : exonération d’impôt sur le revenu acquise au-delà de vingt-deux ans, exonération des prélèvements sociaux acquise au-delà de trente ans), publié le 18/07/2023 — bofip.impots.gouv.fr (consulté le 15/09/2026).

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