Réponse rapide. Transmettre un patrimoine immobilier locatif en payant moins d’impôt repose sur trois leviers. Donner la nue-propriété en gardant l’usufruit : à 62 ans, la base taxable tombe à 60 % de la valeur (article 669 du CGI). Puis donner par tranches, sous l’abattement de 100 000 € tous les 15 ans (articles 779 et 784).
Pourquoi l’immobilier locatif coûte cher à transmettre
Deux raisons. La valeur : un portefeuille locatif franchit vite l’abattement de 100 000 € par parent et par enfant (article 779 du CGI). Le surplus est taxé au barème de l’article 777 : 5 % jusqu’à 8 072 €, 10 % jusqu’à 12 109 €, 15 % jusqu’à 15 932 €, 20 % jusqu’à 552 324 €, puis 30 %, 40 % et 45 % au-delà de 1 805 677 €.
La liquidité ensuite : les droits se paient en argent, l’actif transmis non. Des héritiers qui reçoivent trois appartements et aucune trésorerie vendent dans l’urgence, ou restent en indivision. Voir gérer l’impact d’une succession.
Outil 1 — La donation avec réserve d’usufruit
Cette page traite la donation du bien lui-même ; la détention en société et le démembrement de parts sont traités sur notre page dédiée.
Définition. Vous donnez la nue-propriété à vos enfants et gardez l’usufruit : vous continuez à percevoir les loyers jusqu’à votre décès. Les droits de donation ne portent que sur la nue-propriété.
Cette valeur n’est pas négociable : le barème forfaitaire de l’article 669 du CGI ne dépend que de l’âge de l’usufruitier au jour de la donation. À 55 ans, la nue-propriété vaut 50 % de la valeur du bien ; à 62 ans, 60 %. Barème complet sur notre page SARL de famille et location meublée.
Deux règles complètent le dispositif. À votre décès, l’usufruit rejoint la nue-propriété sans droits de mutation : « Sous réserve des dispositions de l’article 1020, la réunion de l’usufruit à la nue-propriété ne donne ouverture à aucun impôt ou taxe » (article 1133 du CGI) — restent les frais d’acte et la contribution de sécurité immobilière. Et l’abattement se reconstitue tous les 15 ans (article 784 du CGI).
Mécanique de l’usufruit : notre page démembrement de propriété.
L’exemple chiffré
Hypothèses : un parent, deux enfants, un immeuble locatif valorisé 400 000 € net de dette, aucune donation antérieure, hors frais d’acte.
| Scénario | Base taxable par enfant | Droits totaux |
|---|---|---|
| Rien n’est fait, ou donation en pleine propriété | 200 000 € − 100 000 € = 100 000 € | 36 388,70 € |
| Donation de la nue-propriété à 62 ans (60 %) | 120 000 € − 100 000 € = 20 000 € | 4 388,70 € |
| Donation de la nue-propriété à 55 ans (50 %) | 100 000 € − 100 000 € = 0 € | 0 € |
Une donation est irrévocable. À 62 ans, réserver l’usufruit fait passer la facture de 36 388,70 € à 4 388,70 € — 32 000 € d’écart — en échange d’une dépossession définitive de la nue-propriété : le parent garde les loyers et l’usage, il ne peut plus vendre seul. À 55 ans, l’abattement absorbe toute la nue-propriété. Ce calcul applique le barème de l’article 777 : il illustre une mécanique, il ne remplace pas une simulation.
Outil 2 — Mettre l’immobilier en société et donner les parts
Un immeuble se donne d’un bloc. Des parts sociales se donnent par tranches, à chaque reconstitution de l’abattement. Une société civile à l’impôt sur le revenu n’est pas imposée elle-même : son résultat est imposé entre les mains de chaque associé, en revenus fonciers (article 8 du CGI).
Ce qui coûte. Apporter un bien déjà détenu est une cession : la plus-value immobilière des particuliers est due. Les droits d’enregistrement, eux, ne frappent l’apport que s’il est fait à une société soumise à l’impôt sur les sociétés (article 809, I, 3° du CGI) ; l’apport pur et simple à une société à l’impôt sur le revenu est enregistré gratuitement (article 810 du CGI). Restent les frais d’acte. Attention : si la société opte plus tard pour l’impôt sur les sociétés, les droits de mutation deviennent exigibles sur les apports purs et simples reçus depuis le 1er août 1965 (article 809, II).
Le choix entre SARL de famille et SCI, et le démembrement des parts, sont traités sur SARL de famille et location meublée.
Le pacte Dutreil ne couvre pas la location immobilière
L’article 787 B du CGI exonère de droits de mutation à titre gratuit, à hauteur de 75 %, les parts ou actions d’une société dont l’activité principale est industrielle, commerciale au sens des articles 34 et 35 du CGI, artisanale, agricole ou libérale. Le même article écarte « l’exercice par une société d’une activité de gestion de son propre patrimoine mobilier ou immobilier ».
Une société civile qui loue ses propres immeubles est hors champ, et la location meublée ne sauve pas le montage : le BOFiP exclut les locations de locaux meublés à usage d’habitation (BOI-ENR-DMTG-10-20-40-10, § 15, publié le 10/08/2026).
Outil 3 — L’assurance-vie, pour ce que l’immobilier ne transmet pas
Elle apporte ce qui manque aux outils précédents : de la trésorerie — pour payer les droits, rééquilibrer entre héritiers, éviter l’indivision.
- Pour les sommes versées sur le contrat avant vos 70 ans, chaque bénéficiaire reçoit 152 500 € sans droits (article 990 I du CGI) ; au-delà, 20 % jusqu’à 700 000 € de part taxable, puis 31,25 %.
- Pour les primes versées après 70 ans, l’article 757 B soumet aux droits de succession la fraction dépassant 30 500 €, tous contrats confondus.
Les unités de compte comportent un risque de perte en capital : aucune performance n’est garantie. Vue d’ensemble sur préparer la transmission de son patrimoine.
Les limites à regarder en face
- Une donation est irrévocable : hors les cas prévus par le Code civil, on ne reprend pas ce qu’on a donné.
- L’usufruitier garde des charges : la répartition des travaux doit être écrite dans l’acte.
- L’IFI n’est pas allégé : pour un usufruit constitué par donation, l’article 968 du CGI impose l’usufruitier sur la valeur en pleine propriété.
- L’abus de droit guette les montages sans substance : société sans activité réelle, décote de parts excessive, loyers remis de fait au donateur.
- Le droit civil prime : réserve héréditaire et rapport des donations peuvent tout redistribuer au décès.
Ce que fait Master Conseil
Cabinet de gestion de patrimoine installé à Aix-en-Provence depuis 2011, qui a accompagné plus de 1 000 personnes. Nous travaillons en architecture ouverte, en autonomie de sélection : nous retenons les solutions sans obligation de placement. Nous chiffrons le coût de l’inaction sur votre patrimoine réel, comparons les scénarios avec votre notaire, et écartons les montages dont le gain fiscal ne couvre pas le risque juridique. Stéphane Voss, gérant associé, plus de 20 ans d’expertise.
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Questions fréquentes
Peut-on donner un bien locatif encore grevé d’un crédit ?
Oui, mais sous conditions. L’article 776 bis du CGI n’admet la déduction de la dette que si elle a été contractée pour l’acquisition ou dans l’intérêt du bien donné, auprès d’un établissement de crédit, mise à la charge du donataire dans l’acte et notifiée à la banque, et que le donataire prouve l’avoir effectivement payée. À défaut, la reprise du prêt rend la donation onéreuse pour cette fraction : droits de mutation à titre onéreux et plus-value immobilière chez le donateur. À chiffrer avec le notaire avant la signature.
Le nu-propriétaire paie-t-il l’impôt sur les loyers ?
Non, tant que l’usufruit dure : c’est l’usufruitier qui perçoit les loyers et les déclare. Le nu-propriétaire devient imposable à l’extinction de l’usufruit.
Faut-il attendre 70 ans pour donner ?
Le barème de l’article 669 du CGI fonctionne à l’inverse : plus le donateur est jeune, plus la nue-propriété donnée est faible, donc moins les droits sont élevés.
Une SCI fait-elle disparaître les droits de donation ?
Non. Elle permet de fractionner la transmission dans le temps. Le gain vient de la répétition des abattements tous les 15 ans, pas de la structure.
Le pacte Dutreil s’applique-t-il à un patrimoine locatif ?
Non. L’article 787 B du CGI exclut la gestion par une société de son propre patrimoine immobilier, et le BOFiP écarte la location de locaux meublés à usage d’habitation.
Sources officielles
Consultées le 15/09/2026. Légifrance — CGI : articles 8, 669, 776 bis, 777, 779, 784, 787 B, 809, 810, 757 B, 968, 990 I, 1133. BOFiP : BOI-ENR-DMTG-10-20-40-10 § 15, publié le 10/08/2026. Service-Public : droits de donation et abattements, page vérifiée le 13/05/2026.
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