SARL de famille et LMNP : optimiser la location meublée en 2026

En bref

Pour investir en location meublée à plusieurs (couple, parents-enfants, fratrie), la SARL de famille est en général plus adaptée que la SCI. La SARL de famille peut opter durablement pour l’impôt sur le revenu (art. 239 bis AA du CGI) tout en exerçant une activité commerciale comme la location meublée — ce qu’une SCI ne peut pas faire sans basculer à l’impôt sur les sociétés. Elle combine ainsi l’amortissement LMNP, la responsabilité limitée et une transmission facilitée des parts. La SCI, elle, reste pertinente pour la location nue (revenus fonciers), pas pour le meublé.

Chiffres à jour selon Légifrance, BOFiP et service-public.gouv.fr. Ceci n’est pas un conseil personnalisé.

SARL de famille ou SCI pour de la location meublée : laquelle choisir ?

La SCI est en principe exclue pour de la location meublée. La location meublée est une activité commerciale (art. 34 du CGI) ; or une SCI a un objet civil. Si une SCI loue en meublé de façon habituelle, elle devient de plein droit soumise à l’impôt sur les sociétés, ce qui fait perdre l’amortissement transparent et alourdit la fiscalité de sortie. La SARL de famille contourne cet obstacle : c’est une SARL commerciale qui peut, sur option, être imposée comme une société de personnes (à l’IR), chaque associé étant imposé sur sa quote-part de bénéfice (source : BOFiP BOI-BIC-CHAMP-70-20-30).

Critère	SARL de famille (IR)	SCI
Location meublée	✅ Éligible (activité commerciale)	❌ Bascule à l’IS de plein droit
Location nue	Non pertinent	✅ Régime des revenus fonciers
Régime fiscal	IR transparent sur option (art. 239 bis AA CGI), sans limite de durée	IR par défaut, IS si meublé
Amortissement du bien	✅ Oui (régime réel BIC)	❌ Non à l’IR
Responsabilité des associés	Limitée aux apports	Indéfinie et solidaire
Associés admis	Cercle familial strict (voir ci-dessous)	Toute personne

Comment fonctionne le régime de la SARL de famille (art. 239 bis AA CGI) ?

La SARL de famille est une SARL classique qui opte pour le régime des sociétés de personnes : la société n’est pas imposée, chaque associé déclare sa part de résultat à l’IR dans la catégorie des BIC. L’option n’est ouverte qu’aux SARL formées uniquement entre membres d’une même famille : parents en ligne directe (enfants, petits-enfants, parents, grands-parents), frères et sœurs, conjoints et partenaires de PACS (source : Légifrance, art. 239 bis AA CGI).

Conditions clés :

• Activité éligible : industrielle, commerciale, artisanale ou agricole. La location meublée y entre ; la location nue en est exclue car civile (source : BOFiP BOI-IS-CHAMP-20-20-10).
• Unanimité : l’option requiert l’accord de tous les associés.
• Rupture automatique : l’entrée d’un associé hors du cercle familial met fin à l’option.

L’amortissement LMNP : le levier fiscal central

Au régime réel, la SARL de famille amortit le bien immobilier (hors terrain), le mobilier et les travaux, ce qui vient réduire — souvent à zéro pendant plusieurs années — le résultat imposable des loyers. L’amortissement est une charge comptable déductible qui n’est pas décaissée : c’est le cœur de l’optimisation LMNP au réel.

⚠️ Précision importante : ces régimes s’appliquent à la location meublée détenue en direct (en nom propre). Une SARL de famille est exclue du micro-BIC (article 50-0, 2 du CGI : les sociétés de personnes ne peuvent pas relever du régime micro) — elle est donc obligatoirement au régime réel. Ce n’est pas un inconvénient : c’est précisément le réel qui permet l’amortissement.

Pour une détention en direct, deux régimes coexistent selon les recettes (source : service-public.gouv.fr, F32744) :

Régime (détention en direct)	Seuil de recettes	Abattement / mécanique
Micro-BIC (revenus 2025)	≤ 77 700 € (meublé longue durée)	Abattement forfaitaire 50 %
Micro-BIC (revenus 2026)	≤ 83 600 € (meublé longue durée)	Abattement forfaitaire 50 %
Micro-BIC meublé tourisme non classé	≤ 15 000 €	Abattement 30 %
Régime réel (obligatoire en SARL de famille)	Sur option ou au-delà des seuils	Charges réelles + amortissement déductibles

Le statut est non professionnel (LMNP) tant que les recettes annuelles restent inférieures à 23 000 € ou aux autres revenus d’activité du foyer ; au-delà des deux, on passe en LMP (source : service-public.gouv.fr, F32744).

Ce qui a changé en 2026 : les amortissements réintégrés à la revente

Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits pendant la période de location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente d’un bien LMNP. Le prix d’acquisition est minoré du montant des amortissements pratiqués : la plus-value imposable est donc mécaniquement plus élevée qu’avant (source : Légifrance, art. 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025, modifiant l’art. 150 VB du CGI).

Points à retenir :

• Exception : les biens en résidences services pour étudiants, jeunes en formation ou personnes de plus de 65 ans (art. L. 631-12 / L. 631-13 du Code de la construction) échappent à cette réintégration (même source).
• La plus-value immobilière des particuliers reste taxée à 19 % d’IR + 17,2 % de prélèvements sociaux, avec exonération d’IR après 22 ans de détention et exonération totale (IR + prélèvements sociaux) après 30 ans (source : service-public.gouv.fr, F10864). L’effet de la réintégration se dilue donc avec une détention longue.

Cette évolution ne supprime pas l’intérêt du montage : elle renforce la logique de détention longue et de transmission plutôt que de revente rapide.

SARL de famille et transmission : l’atout patrimonial

La SARL de famille facilite la transmission progressive du patrimoine locatif : on donne des parts sociales aux enfants, par tranches, en utilisant les abattements de droit commun sur les donations. Transmettre des parts est souvent plus souple qu’un bien indivis, et permet d’organiser la gouvernance (gérant, statuts) tout en gardant le contrôle.

L’abattement applicable aux donations en ligne directe est de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans (source : service-public.gouv.fr, F14203). Selon le profil (statut LMP, durée d’activité), des régimes d’exonération de plus-values professionnelles peuvent par ailleurs s’appliquer (art. 151 septies et 151 nonies du CGI) — à analyser au cas par cas , car les conditions (seuils de recettes, caractère professionnel, durée d’exercice) sont strictes.

Points de vigilance avant de se lancer

• La SARL de famille impose une comptabilité commerciale complète (bilan, liasse) : coût de gestion supérieur à une détention en direct.
• L’option IR est fragile : toute entrée d’un associé non familial y met fin.
• Le bon véhicule dépend de l’objectif : meublé → SARL de famille ; nu → SCI. Un montage inadapté peut coûter cher (bascule IS non voulue, plus-value alourdie).
• Aucun schéma ne doit être décidé sur la seule lecture d’un article : le choix engage la fiscalité de vos loyers, de votre revente et de votre succession sur 15 à 30 ans.

Chez Master Conseil, cabinet de conseil en gestion de patrimoine à Aix-en-Provence, nous étudions ce type de montage dans le cadre d’un bilan patrimonial complet, en lien avec votre expert-comptable et votre notaire.

Informations non contractuelles, à jour au 1er juillet 2026, données de source officielle (Légifrance, BOFiP, service-public.gouv.fr). Elles ne constituent pas un conseil fiscal ou patrimonial personnalisé, qui suppose un bilan préalable de votre situation. La fiscalité évolue ; vérifiez les montants applicables à votre année d’imposition.

Master Conseil — CIF E002561 — ORIAS 11 061 742.